发布日期：2024-12-30 02:15 点击次数：179
东风广场站及东塘区间北临东风东路、南至拓东路，地下控规编制范围28682平方米，规划范围共包含四个地块，DFGC-01含地下2层、DFGC-02含地下1层、DTQJ-01含地下1层、DTQJ-02含地下4层；
浦东杨思地块 40% 溢价破纪录
11 月 27、28 日，为期两天的上海第七批次土拍落下帷幕。
本次土拍亮点颇多，其中最大的关键词便是"高溢价"。
10 块地中，有 7 幅溢价成交，且溢价率都在 10% 以上，平均溢价 20%，为 2024 年最高。
最高溢价率达 40%，为越秀、中能建、华润置地联合体以 78.97 亿元竞得的浦东杨思地块，远高于此前徐汇滨江小米地块（30%）和静安曹家渡地块（31.2%）。
同时，浦东、虹口、杨浦等多个板块楼板价记录被刷新。
从竞得房企来看，华润置地和保利发展先后两日上演帽子戏法，各竞得三幅地块。
此次土拍创上海取消土拍限价后的新高。得益于城市整体需求端表现优秀，得益于板块去化前景明朗，也是得益于地块盈利确定性明确。
虽然对于大多数城市的土地市场而言，中短期来看仍然是难以复制的。但是从市场信心来看，联系到 2024 年 10 月以来的各地高溢价地块，或将成为一个标志性事件。
01 第七批次集中土拍热度明显提升浦东杨思地块 40% 溢价破纪录
11 月 27、28 日，上海第七批次集中土拍开拍，挂牌的 10 宗宅地均成功出让，成交总金额 304 亿元。 ( 不含联合出让商办用地 ) 。
相比第六批集中土拍的整体低迷，本轮土拍热度明显提升。
具体来看，10 宗地块中 7 宗溢价成交，3 宗底价成交，所有溢价成交的地块，成交溢价率均超过 10%，10 宗地块平均溢价 20%，刷新 2024 年历次土拍平均溢价率新高。
溢价率最高的为浦东杨思地块，该地块吸引了 5 家单位参与竞价，经过了 192 轮竞价触及中止价 78.76 亿元，后又触达竞"高品质建设"上限，进入第二轮竞价，前后共计经过了超 200 轮竞价，最终由越秀、中能建、华润置地联合体以 78.97 亿元竞得，成交楼板价 7.4 万元 / 平方米，装修标准 5000 元 / 平方米，高端人才房配建 2%。
该地块地处上海典型中高端高流速板块，配套成熟，购房群体基数大，板块新房流速高。周边在售项目有浦发新杨思上园、开云艾尚里、云台朗庭等项目，毗邻的浦发新杨思上园成交均价在 10 万元 / 平方米左右，2024 年以来共进行了三次开盘，开盘去化率均在八成以上，近两次开盘去化率更是接近 100%。
02 供地素质明显强于上一轮多个板块楼板价纪录被刷新
本次挂牌的 10 宗地块中，有 9 宗临近地铁站（在建），更有 6 宗地块位于外环以内，不乏杨浦东外滩、虹口四川北路等核心地段的优质地块。除虹口四川北路地块之外，其余地块容积率均不高于 2.5。
联系地块所属板块新房市场现状来看，大多数板块的消化周期都在安全值（18 个月）以内，其中闵行春申、宝山祁连等板块消化周期更是低于 6 个月。板块的年成交规模也大多高于本轮出让土地建面，春申、祁连、曹路、大三林等板块年流速均高于 20 万平方米，地块未来去化速度前景较佳。
正是因为如此，本次土拍浦东、虹口、杨浦等多个板块楼板价记录被刷新
位于大三林板块的浦东新杨思地块，成交楼板价 74426 元 / 平方米，周边项目新杨思上园，楼板价只有约 5 万 / 平，此次创新高将楼板价拔高了 2 万多 / 平方米；
位于曹路板块的浦东唐镇地块，成交楼板价 44008 元 / 平，溢价率 27%，比 2 年前安高申宸院楼板价 3.4 万 / 平方米，高了约 1 万 / 平；
东外滩板块杨浦江浦公园旁的一幅宅地，去年保利 & 华丽家族联合体以 7 万 / 平的楼板价拿下，今天成交楼板价来到了 86037 元 / 平方米；
同样位于东外滩板块的杨浦滨江地块，成交楼板价 73288 元 / 平方米。相比一个月前，上海第六批次土拍的中海地块楼板价 6.9 万元 / 平方米，约涨 4400 元 / 平方米；
而位于四川北路板块的虹口地块，楼板价 92934 元 / 平方米，一路之隔于五年前入市的珠江铂世外滩界开盘均价才 10.2 万元 / 平方米，如今地价已快赶上当年的房价。
03 头部央企均参拍多宗宅地华润置地、保利发展上演帽子戏法
从竞拍房企来看，相比上一批次，房企参拍热情明显回升，各地块普遍有多家房企参与竞拍，且中海、保利、华润等均参与了多宗优质地块的竞拍。唯一的商住地块被中建七局 & 中建港航底价竞得，为中建七局首入上海拿地。
在本轮土拍中，华润成为最大"赢家"，出让条件最为突出的地块均被收入囊中：总价、溢价率最高的浦东杨思地块，成交总价 78.97 亿，溢价率 40%，华润与越秀、中能建联合体竞得；出让单价最高的虹口四川北路地块，成交楼板价 9.3 万元 / 平方米，由华润以 12% 溢价率单独竞得；本轮容积率最低的桃浦宅地，该地块是近十年桃浦容积率最低的一宗地，容积率 1.29，也由华润与建发、金茂联合体底价竞得。
保利发展同样竞得三幅地块：溢价率 27% 的浦东唐镇地块，在经过 73 轮角逐后，被保利发展以 32.93 亿元竞得，楼板价 44008 元 / 平方米，唐镇真地铁口，未来快速去化应当不在话下；杨浦滨江地块由保利发展和上海建工再度联手，溢价率 17.09%，成交楼板价 81960 元 / 平方米；刷新楼板价纪录的杨浦东外滩地块由保利发展以 16% 溢价率单独竞得，成交总价 15.2 亿元。
04 结语
总体来看，上海第七轮土拍热度如期回归。10 宗地块中有 7 宗溢价成交，其中浦东杨思地块溢价率更是达到了 40%，刷新了取消土拍限价后的溢价率纪录，本轮土拍溢价率再度回到了年内均线以上。
从行业整体来看，目前仍处于去库存、供求平衡周期，个别城市、个别轮次的土拍热度回归，不会改变当前周期土地成交连年下滑、溢价率持续低位的大趋势。
从 2024 年 10 月以来典型高溢价高总价成交地块来看，面对存量房市场走高、人均住房面积高位的现况，只有持续供应优质宅地，市场化推动优秀企业竞争，才能切实提升新建住宅的建设品质，为美好生活提供更多优质产品，并带来更多更新换代的住房需求。
如今每一块新出让的优质地块、每一个适销对路的新房项目，都是行业重回稳过程中的一位位引领者。
本文来自微信公众号"丁祖昱评楼市"杠杆炒股的风险，作者：编辑部、CRIC 研究，36 氪经授权发布。
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